Eine Immobilie kann durchaus eine interessante Kapitalanlage darstellen. Damit aus der Anlage kein Flop wird, sollte man nicht nur auf eine gesunde Finanzierung, sondern auch auf die Lage und die Ausstattung des Objekts achten. Diese liefern die ausschlaggebenden Argumente für eine erfolgreiche Vermietung sowie für eine angepeilte Wertsteigerung. Des Weiteren spielen die steuerlichen Möglichkeiten eine Rolle.

Verrechnungsmöglichkeiten von negativen Einkünften (§ 10d EStG)

Durch die Möglichkeit, anfallende Verluste aus Immobilieninvestitionen z.B. mit Einkünften aus einem Angestelltenverhältnis verrechnen zu können und somit seine Steuerlast zu reduzieren, genießt diese Anlageform in Deutschland traditionell einen hohen Stellenwert.

Der Gesetzgeber sieht jedoch vor, dass negative Einkünfte, die bei der Ermittlung des Gesamtbetrags der Einkünfte nicht ausgeglichen werden, bis zu einem Betrag von 1.000.000 Euro bzw. bei zusammen veranlagten Ehegatten bis zu einem Betrag von 2.000.000 Euro vom Gesamtbetrag der Einkünfte des unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraums vor den Sonderausgaben, außergewöhnlichen Belastungen und sonstigen Abzugsbeträgen abzuziehen sind (sog. Verlustrücktrag) und dass nicht ausgeglichene negative Einkünfte in den folgenden Veranlagungszeiträumen bis zu einem Gesamtbetrag der Einkünfte von 1.000.000 Euro (bei zusammen veranlagten Ehegatten bis zu 2.000.000 Euro) unbeschränkt, darüber hinaus bis zu 60 vom Hundert des 1.000.000 Euro übersteigenden Gesamtbetrags der Einkünfte abzuziehen sind (sog. Verlustvortrag).

Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) 

Hinsichtlich der Spekulationsfrist ist festzustellen, dass eine steuerfreie Vereinnahmung von Veräußerungsgewinnen bei privaten, nicht selbstgenutzten Grundstücken erst nach Ablauf von zehn Jahren möglich ist.

Beispiel:

Dr. Sorglos erwirbt eine Wohnung für 300.000 Euro und vermietet diese anschließend für fünf Jahre. Da er nach dem Auslaufen des Mietvertrages keinen neuen Mieter findet, entschließt er sich zum Verkauf der Immobilie. Allerdings lässt sich durch eine schwächere Marktsituation nur noch ein Verkaufspreis von 290.000 Euro erzielen. Während der vergangenen fünf Jahre hat Dr. Sorglos den Wert seiner Wohnung um die gesetzliche Abschreibung in Höhe von 2% pro Jahr gekürzt, die somit zum Zeitpunkt des Verkaufs einen theoretischen Buchwert von 270.000 Euro hat.

Jenseits der "klassischen" Abschreibungsmöglichkeiten kann für einen Kapitalanleger auch die Thematik der "anschaffungsnahen Aufwendungen" von Interesse sein. So bietet der § 255 HGB in Verbindung mit den §§ 6, 9 und 21 des EStG die Möglichkeit, Aufwendungen, die spätestens drei Jahre nach der Anschaffung getätigt werden, über einen verkürzten Zeitraum abzuschreiben. In der Regel werden Ausgaben anerkannt, wenn diese nicht mehr als 15 Prozent (ohne Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten betragen, diese den Nutzungswert deutlich erhöhen und/oder die Nutzungsdauer nachhaltig verlängern. Aber Achtung! Sollte mit den Arbeiten eine sog. Standardhebung einhergehen, so entfällt die Möglichkeit, die monetären Leistungen als anschaffungsnahe Aufwendungen anzusetzen. Generell gilt: Übersteigen die in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung getätigten Investitionen die vorgenannten 15 % oder erfolgt eine Standardhebung, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt. Unberührt bleiben von dieser Abschreibungsform selbstverständlich die Absetzungen für Modernisierungs- sowie Renovierungsmaßnahmen.

(Weitere Informationen finden Sie z.B. in den nachfolgenden Urteilen des Bundesfinanzhofs: Aktenzeichen IX R 39/97 sowie Aktenzeichen IX R 52/00.)

Grundsteuer

Neben den oben behandelten Sachverhalten (Verlustausnutzung, Spekulationsfrist sowie Abschreibungsmöglichkeiten), die alle im Einkommensteuerrecht verwurzelt sind, soll an dieser Stelle auf die Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen des Grundsteuergesetzes (GrStG) eingegangen werden. So bietet der Abschnitt IV des GrStG evtl. die Handhabe, die jeweils anfallende Grundsteuer zu reduzieren bzw. zu erlassen. Insbesondere sollte hier der § 33 "Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung" Beachtung finden. Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn die zu erzielenden Erträge aufgrund eines vom Steuerschuldner nicht zu vertretenden Umstands um mehr als 50 vom Hundert gemindert werden. In diesem Fall wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen. Ein entsprechender Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen.

Hieraus ergibt sich folgende Beispielrechnung:

Der Vermieter Sorglos hat ein Bürohaus mit einer Gesamtfläche von 4.000m². Durch einen vorübergehenden Leerstand von 3.000m² erleidet er eine Ertragsminderung von 75 vom Hundert. Da der Grundsteuererlass der Hälfte des Prozentsatzes der Minderung entspricht, ergibt sich für den Vermieter Sorglos eine Reduzierung seiner Grundsteuerlast von 37,5 %.

Aber nicht jeder Leerstand bzw. jede Ertragsminderung rechtfertigen eine Reduzierung der Grundsteuer. So kann ein durch Modernisierungsarbeiten hervorgerufener Leerstand und ein dadurch sich ergebender Ertragsausfall nicht steuermindernd angesetzt werden, da der Grund für die Ertragsminderung außerhalb der Eigentümersphäre liegen muss.