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Eine Immobilie kann durchaus eine interessante Kapitalanlage darstellen. Damit aus der Anlage kein Flop wird, sollte man nicht nur auf eine gesunde Finanzierung, sondern auch auf die Lage und die Ausstattung des Objektes achten. Diese geben die ausschlaggebenden Argumente für eine erfolgreiche Vermietung sowie für eine angepeilte Wertsteigerung. Des Weiteren spielen die steuerlichen Möglichkeiten eine Rolle.

Nachfolgend finden Sie Ausführungen zu den Themenbereichen Verlustausnutzung, Spekulationsfrist, zu den gängigsten Abschreibungssätzen sowie zur Grundsteuer.


Verrechnungsmöglichkeiten von negativen Einkünften (§ 10d EStG)

Durch die Möglichkeit, anfallende Verluste aus Immobilieninvestitionen z.B. mit Einkünften aus einem Angestelltenverhältnis verrechnen zu können und somit seine Steuerlast zu reduzieren, genießt diese Anlageform in Deutschland traditionell einen hohen Stellenwert.

Der Gesetzgeber sieht jedoch vor, dass negative Einkünfte, die bei der Ermittlung des Gesamtbetrags der Einkünfte nicht ausgeglichen werden, bis zu einem Betrag von Euro 511.500 (bei Ehegatten, die zusammenveranlagt werden, bis zu einem Betrag von Euro 1.023.000) vom Gesamtbetrag der Einkünfte des unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraums abzuziehen sind (Verlustrücktrag) bzw. dass nicht ausgeglichene negative Einkünfte in den folgenden Veranlagungszeiträumen bis zu einem Gesamtbetrag der Einkünfte von Euro 1.000.000 (bei Ehegatten, die zusammenveranlagt werden, bis zu einem Betrag von Euro 2.000.000)  unbeschränkt, darüber hinaus bis zu 60 vom Hundert des Euro 1.000.000 übersteigenden Gesamtbetrags der Einkünfte abzuziehen sind (Verlustvortrag).

An dieser Stelle sollte noch erwähnt werden, dass § 15b EStG die Verrechnung negativer mit positiver Einkunftsarten untersagt, wenn bei Begründung oder Erwerb der Anlageform die Schaffung eines Steuervorteils im Vordergrund stand. Allerdings ist vorgesehen, dass Gewinne und Verluste aus oben beschriebenen Modellen miteinander verrechnet werden dürfen.


 
 
 

Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) 

Hinsichtlich der Spekulationsfrist ist festzustellen, dass eine steuerfreie Vereinnahmung von Veräußerungsgewinnen bei privaten, nicht selbstgenutzten Grundstücken erst nach Ablauf von zehn Jahren möglich ist.

Für Immobilienbesitz, der ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, fällt diese 10-Jahres-Frist weg. Vorausgesetzt wird jedoch, dass zwischen der Fertigstellung bzw. Anschaffung oder der letzten drei Jahre vor der Veräußerung eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nachgewiesen werden kann.

Sollte dennoch innerhalb der jeweiligen Spekulationsfrist eine Veräußerung in Betracht gezogen werden, gilt zu beachten, dass die vorgenommene Abschreibung den Buchwert senkt und somit ein "steuerlicher Gewinn" entstehen kann, obwohl tatsächlich ein Verlust angefallen sein kann.

Beispiel:

Dr. Sorglos erwirbt eine Wohnung für Euro 300.000 und vermietet diese anschließend für fünf Jahre. Da er nach Auslaufen des Mietvertrages keinen neuen Mieter findet, entschließt er sich zum Verkauf der Immobilie. Allerdings lässt sich durch eine schwächere Marktsituation nur noch ein Verkaufspreis von Euro 250.000 erzielen. Während der vergangen fünf Jahre hat Dr. Sorglos den Wert seiner Wohnung um die gesetzliche Abschreibung in Höhe von 5% pro Jahr gekürzt, die somit zum Zeitpunkt des Verkaufes einen theoretischen Buchwert von Euro 225.000 hat.


Kaufpreis 300.000 €
Verkaufspreis 250.000 €
Verlust 50.000 €
   
Anschaffungswert 300.000 €
davon erhaltene AfA (5% x 5 Jahre) 75.000 €
Buchwert 225.000 €
   
Verkaufspreis 250.000 €
./. Buchwert 225.000 €
zu versteuernder Gewinn 25.000 €
   
Die v.g. Werte dienen lediglich zur Verdeutlichung der Thematik und entbehren jeglichen Bezug zur Realität.

 
 
 
 

Abschreibungssätze gem. des Einkommensteuergesetzes

Gemäß §7 EStG gelten für Immobilien im Bundesgebiet folgende Abschreibungssätze 

für neue Wohnbauten:
50 Jahre 2% bei Errichtung nach dem 31.12.2005.
Für gebrauchte Wohnbauten:
40 Jahre 2,50% bei Errichtung vor dem 01.01.1925.
50 Jahre 2% bei Errichtung nach dem 31.12.1924.
Für Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen:
jährlich 3%.

Sollten Sie auf Werte zurückgreifen wollen, die durch die oben genannten Sätze nicht abgedeckt sind (z.B. durch die Stellung eines Bauantrages nach dem 31. Dezember 2003 und vor dem 1. Januar 2006), so entnehmen Sie bitte den jeweiligen Ansatz § 7 des Einkommensteuergesetzes.

Für denkmalgeschützte Objekte:

Bis zu 9% der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren sowie in den folgenden vier Jahren je 7% (§ 7i EStG). Die Kosten der Anschaffung können mittels der linearen AfA in Ansatz gebracht werden (§ 7 EStG).

Im Gegensatz zu Selbstnutzern von nicht denkmalgeschützten Immobilien können selbstnutzende Eigentümer von Denkmalobjekten die Kosten (nach Anschaffung) für die Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder die im Zusammenhang mit seiner sinnvollen Nutzung entstehen über die Dauer von zehn Jahren mit jeweils neun vom Hundert abschreiben (§ 10f EStG). Für selbstgenutzte Bestandsobjekte bietet der § 11b EStG die anzuwendenden Abschreibungsregeln.

Jenseits der "klassischen" Abschreibungsmöglichkeiten kann für einen Kapitalanleger auch die Thematik der "Anschaffungsnahen Aufwendungen" von Interesse sein. So bietet der § 255 HGB in Verbindung mit den §§ 6, 9 und 21 des EStG die Möglichkeit, Aufwendungen, die spätestens drei Jahre nach Anschaffung getätigt werden, über einen verkürzten Zeitraum abzuschreiben. In der Regel werden Ausgaben anerkannt, wenn diese nicht mehr als 15 Prozent (ohne Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten betragen, diese den Nutzungswert deutlich erhöhen und/oder die Nutzungsdauer nachhaltig verlängern. Aber Achtung! Sollte mit den Arbeiten eine sog. Standardhebung einhergehen, so entfällt die Möglichkeit, die monetären Leistungen als anschaffungsnahe Aufwendungen anzusetzen. Generell gilt: Übersteigen die in den ersten drei Jahren nach Anschaffung getätigten Investitionen die v.g. 15 Prozent oder erfolgt eine Standardhebung, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt. Unberührt bleiben von dieser Abschreibungsform selbstverständlich die Absetzungen für Modernisierungs- sowie Renovierungsmaßnahmen.

(Weitere Informationen finden Sie z.B. in den nachfolgenden Urteilen des Bundesfinanzhofes: Aktenzeichen IX R 39/97 sowie Aktenzeichen IX R 52/00.)






Grundsteuer

Neben den oben behandelten Sachverhalten (Verlustausnutzung, Spekulationsfrist sowie Abschreibungsmöglichkeiten), die alle im Einkommensteuerrecht verwurzelt sind, möchten wir an dieser Stelle auf die Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen des Grundsteuergesetzes (GrStG) eingehen. So bietet der Abschnitt IV des GrStG evtl. die Handhabe, die jeweils anfallende Grundsteuer zu reduzieren bzw. zu erlassen. Insbesondere sollte hier der § 33 "Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung" Beachtung finden. Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn die zu erzielenden Erträge aufgrund eines vom Steuerschuldner nicht zu vertretenden Umstandes um mehr als 50 vom Hundert gemindert werden. In diesem Fall wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Ein entsprechender Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen.



Hieraus ergibt sich folgende Beispielrechnung:

Der Vermieter Sorglos hat ein Bürohaus mit einer Gesamtfläche von 4.000m². Durch einen vorübergehenden Leerstand von 3.000m² erleidet er eine Ertragsminderung von 75 vom Hundert. Da der Grundsteuererlass die Hälfte des Prozentsatzes der Minderung entspricht, ergibt sich für den Vermieter Sorglos eine Reduzierung seiner Grundsteuerlast von 37,5 Prozent.

Aber nicht jeder Leerstand bzw. jede Ertragsminderung rechtfertigen eine Reduzierung der Grundsteuer. So kann ein durch Modernisierungsarbeiten hervorgerufener Leerstand und somit ein sich ergebener Ertragsausfall nicht steuermindernd angesetzt werden, da der Grund für die Ertragsminderung außerhalb der Eigentümersphäre liegen muss.

   
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